Nexity Studéa – Cachan – Les Lauréades de Cachan – T1
- Cachan
– Emplacement & prestations :
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Résidence étudiante Studéa Cachan, anciennement Les Lauréades de Cachan, située 47 rue Marcel Bonnet, 94230 Cachan.
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Résidence réalisée / livrée en 2012, avec permis de construire délivré le 27 janvier 2010. (PSS Archi)
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Ensemble composé de 335 studios et 56 parkings en sous-sol. (PSS Archi)
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Emplacement cohérent pour une résidence étudiante :
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en lisière / proximité du campus de l’ESTP
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environ 10 minutes à pied du RER B Bagneux
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accès rapide vers Paris et la Cité Internationale Universitaire ;
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résidence adaptée à une clientèle étudiante et jeunes actifs. (Consultim)
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– Investissement & bail commercial :
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Exploitant : Nexity Studéa, venant aux droits d’Icade Résidences Services / Nexity Résidences Services.
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Bail initial à effet du 1er septembre 2012 jusqu’au 31 août 2021.
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Bail renouvelé pour 9 ans à compter du 1er octobre 2021.
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Échéance théorique : 30 septembre 2030, avec faculté pour le preneur de donner congé à l’expiration de chaque période triennale.
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Indexation :
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révision annuelle au 1er octobre
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base IRL du 1er trimestre
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variation négative neutralisée ;
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variation positive plafonnée à 2,5 %.
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– Gestion locative :
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Gestion assurée par Nexity Studéa, dans le cadre d’une résidence étudiante meublée sous bail commercial.
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Syndic : Citya EIC, avec gestionnaire identifiée : Marie Zacarias.
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Éléments spécifiques du renouvellement :
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financement par le bailleur de kits vaisselle, linge et ménage pour 200 € HT par logement, déduits des loyers à devoir au 31 mars 2022 ;
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financement par le bailleur du remplacement des sols en moquette du 1er au 6e étage
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accord du bailleur sur la libre location des parkings par Studéa avec un prestataire extérieur ;
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financement par Studéa de caméras supplémentaires et du réaménagement des locaux d’exploitation.
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– À noter : PV d’AG 2025 – Points essentiels
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AG annuelle tenue le 30 septembre 2025 pour la résidence Les Lauréades de Cachan.
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Comptes 2024/2025 approuvés : 410 833,59 € TTC.
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Budget prévisionnel 2025/2026 :
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initialement voté à 473 330 € TTC452 080 € TTC.
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Fonds travaux :
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cotisation proposée à 5 % du budget, soit 22 604 €
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résolution rejetée pour défaut de majorité.
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Point positif :
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autorisation donnée à Nexity Studéa de réaliser à ses frais exclusifs, donc pris en charge à 100 % par Studéa, les travaux de rénovation du hall d’entrée et éventuellement des couloirs attenants.
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Travaux votés / suivis :
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remplacement d’un ballon d’eau chaude sanitaire HS, financé par le fonds travaux ALUR ;
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élagage complet des arbres arrière : 2 430 € TTC
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réparation du variateur de fréquence HS d’un ascenseur : 5 390 € TTC
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remplacement de 11 bornes anti-stationnement : 3 344 € TTC.
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Lecture patrimoniale :
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budget de copropriété élevé ;
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travaux techniques récurrents ;
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gouvernance à surveiller, plusieurs résolutions importantes ayant été rejetées faute de majorité.
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Conclusion :
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Actif étudiant cohérent, situé en première couronne parisienne, avec un positionnement solide autour de l’ESTP, du RER B et de la proximité avec Paris.
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Produit intéressant pour un investisseur LMNP recherchant :
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une résidence étudiante exploitée par un gestionnaire identifié ;
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un bail renouvelé jusqu’en 2030
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une résidence de taille significative avec 335 studios.
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Vigilances principales :
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faculté de sortie triennale au profit du preneur ;
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bail initial complet nécessaire pour sécuriser la répartition des charges ;
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budget copropriété élevé ;
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fonds travaux et gouvernance à suivre ;
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travaux techniques récurrents : ECS, ascenseur, sols, hall et parties communes.
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Appartement – Studio – 2 personnes
Nexity Studéa – Echéance septembre 2030
Honoraires : SAPHIR
Taxe foncière : 1094 €
DPE : C / GES : B